文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)一滴水多少ml 一滴水多少克g>

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况一滴水多少ml 一滴水多少克，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节一滴水多少ml 一滴水多少克，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。