饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng一方水等于多少升，一方水等于多少升水)地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房一方水等于多少升，一方水等于多少升水屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入一方水等于多少升，一方水等于多少升水国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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