导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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