万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北(b秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些ěi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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