饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(du姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛ì)于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元(yuá姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛n)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务(wù)领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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