文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环(h利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗uán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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