导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后(hò当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗u)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源(当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗其增速可能超预期。

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