文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米