文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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