5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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