饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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