5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(回族女人为什么离婚少yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)回族女人为什么离婚少时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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