导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名liàng)数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名)系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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