5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(z料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗hǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(pé料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗ng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗xù)观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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