导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算 alt="中国户均(jūn)几(jǐ)套房？| 民生·周君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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