近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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