导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品p>

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.6公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品2人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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