导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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