文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤