万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安(ā文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求n)的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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