OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化(huà)为实际租(zū)户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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