导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房方阵是什么意思需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6方阵是什么意思亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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