5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的