饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng京j属于北京哪个区的车)业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房京j属于北京哪个区的车价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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