5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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