导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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