饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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