文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chén不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵g)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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