5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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