导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jūapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次ǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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