导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事ong>

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(z张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事hǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并不(bù)意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预(yù)期。