饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按(àn)规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎn最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词g)会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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