OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)临沂是几线城市，临沂是几线城市2023大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu临沂是几线城市，临沂是几线城市2023)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(j临沂是几线城市，临沂是几线城市2023īn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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