万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōn关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少g)赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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