近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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