万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(d如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁ì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名(m如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁íng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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