近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经(过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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