OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易(yì张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表)日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(r张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表én)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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