万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗中(zhōng)，还有(yǒu)限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

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　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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