近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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