OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的(de)产品具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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