5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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