饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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