一线城市(shì)，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价的消息在房产圈(quān)刷屏(píng)了(le)。

　　这条消息为什么这么重(zhòng)要(yào)？首先二手(shǒu)房指导价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个还(hái)在“认(rèn)真”实施这(zhè)条政策的城(chéng)市，最后深圳是房价前三的核心城市。所以，深(shēn)圳的一举(jǔ)一(yī)动都具有风向标意义。

　　有分析(xī)人士(shì)指出，深(shēn)圳二手房指导(dǎo)价如果取消，首先(xiān)有(yǒu)利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于(yú)深(shēn)圳楼市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市(shì)回暖有(yǒu)利于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯传“二手房指导价”正式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定(dìng)房(fáng)价以网签备案价和评估(gū)价孰低为准。

　　自(zì)此，参考(kǎo)价(jià)真正变成了“参(cān)考价(jià)”。

　　目前(qián)没有看到(dào)官(guān)方文件。据证券(quàn)时报21日消息，目(mù)前(qián)深圳多家(jiā)大行表示“尚(shàng)未接到(dào)正式通知，目前仍按参考价办理按揭(jiē)”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易居研究院研究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大概率为真，更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为银行(xíng)贷款等领域按(àn)照新的规则进行，但不(bù)会(huì)出台正式文件(jiàn)。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是不用(yòng)发(fā)文(wén)件(jiàn)的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深(shēn)圳楼市二手(shǒu)房指导价(jià)横空出(chū)世。当时，深(shēn)圳一口气公布了全市3595个小区的参考价，很多(duō)南(nán)山、福田、宝(bǎo)安中心(xīn)区的高价盘，直接按照当时的市(shì)场价打(dǎ)了5折(zhé)、6折来“指导”，银行(xíng)只能按(àn)照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发放贷(dài)款。

　　当(dāng)时大(dà)家还不(bù)觉得厉害，但经历了这(zhè)两年的痛(tòng)苦，才深(shēn)知为啥(shá)叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万(wàn)的房子，如(rú)果不“指(zhǐ)导(dǎo)”，可(kě)以首付3成即300万(wàn)；如果指导(dǎo)价打七(qī)折即(jí)700万(wàn)，那(nà)么首付(fù)3成210万，加上需要全款支付的部(bù)分，实际首付去到(dào)了510万，相当于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大(dà)批量买家，失去(qù)了购房能力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参考价(jià)以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进(jìn)。事(shì)实也确实证明(míng)了，这条政策的(de)“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统(tǒng)计，实施二手房指导(dǎo)价(jià)的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响，二手房(fáng)更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大中城市房(fáng)价(jià)只有6个同(tóng)比上(shàng)涨，其(qí)他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出(chū)了沉(chén)重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数(shù)据(jù)显示：成交量上(shàng)，二(èr)手房指导(dǎo)价出台当年，深圳二手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下(xià)滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记(jì)录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格(gé)方面，与二手房指导价发布当月相比，如(rú)今二手(shǒu)房挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深(shēn)圳各区二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其(qí)中的人(rén)，才(cái)能深(shēn)切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位码农(nóng)三年前高杠杆买(mǎi)了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际(jì)购房成(chéng)本高(gāo)达20万/平(píng)，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷(dài)和持有成(chéng)本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)造梦西游3宠物技能几级领悟年感受(shòu)到了太多“心(xīn)酸”。二手房成(chéng)交量(liàng)创下(xià)多年新低，学(xué)区房(fáng)神(shén)话不再，房产中介的(de)日子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价的(de)城市(shì)陆陆续续(xù)低调退(tuì)出，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在(zài)房山(shān)区试点(diǎn)多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购(gòu)房支持(chí)政(zhèng)策。上海也考(kǎo)虑予(yǔ)以多孩家(jiā)庭在新房(fáng)计分制度政(zhèng)策上的支(zhī)持。

　　从最新(xīn)公布的3月(yuè)份70个大中城(chéng)市(shì)商品住宅销售(shòu)价(jià)格(gé)变(biàn)动情况来看(kàn)，广州、深圳的新(xīn)房(fáng)、二手房(fáng)价格(gé)仍然是同比去年依(yī)然(rán)是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经(jīng)同比(bǐ)增长了，其他二线(xiàn)城市(shì)如杭(háng)州、成都、南(nán)京(jīng)、合肥等城市价格都是同(tóng)比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动(dòng)二手房“带押过(guò)户”全国实施(shī)，这(zhè)是(shì)一条被广泛好评的新(xīn)政。对于(yú)激活(huó)二(èr)手房交(jiāo)易，具有定海神针般(bān)的(de)作用(yòng)。

　　住建部部长倪(ní)虹(hóng)近日更是指出：建(jiàn)筑(zhù)业、房地(dì)产企(qǐ)业(yè)要(yào)发挥国(guó)民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常识，从字面理解一下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶(fú)持楼市(shì)的政策，还有一大(dà)波正在路上...

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