近两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(j蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗īn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zh蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗ōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也称。

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