饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务费用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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