5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例(lì)子。冀g是河北哪里的车牌以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(冀g是河北哪里的车牌yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng冀g是河北哪里的车牌)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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