5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带(d中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机ài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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