万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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