万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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